原標(biāo)題：副省長撰文談樓市，傳遞了哪些訊息？

作者：孫不熟

來源：公號“城市戰(zhàn)爭”

湖北副省長曹廣晶今天在《湖北日報》刊發(fā)署名文章《一城一策去庫存 確保房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展》，引起了房地產(chǎn)行業(yè)的熱議。

曹廣晶是湖北省政府排名第二的副省長，負(fù)責(zé)環(huán)保、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、金融、證券、保險等方面的工作。考慮到其特殊的身份，這篇文章值得解讀一二。

1 再次坐實(shí)“房地產(chǎn)綁架中國經(jīng)濟(jì)”的判斷

文章指出：“地產(chǎn)開發(fā)貸、住房按揭貸、政府平臺公司貸款，以及各類企業(yè)貸款的抵押物有多少是跟房產(chǎn)、土地有關(guān)，這個比例非常驚人。過去我們擔(dān)心房地產(chǎn)價格上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房地產(chǎn)價格下跌。泡沫一旦破裂，銀行貸款的重要基礎(chǔ)垮了，后果很嚴(yán)重，甚至?xí)l(fā)金融危機(jī)，這比單個企業(yè)甚至單個行業(yè)的危機(jī)要嚴(yán)重得多！”

這段話強(qiáng)調(diào)的是房價下跌的系統(tǒng)風(fēng)險，相當(dāng)于一次風(fēng)險預(yù)警。

翻譯成白話，應(yīng)該是，國家所有大政方針，無論是去供給側(cè)改革，還是“雙創(chuàng)”，都不能忽視的一個大前提是，房地產(chǎn)行業(yè)不能垮——一旦這個行業(yè)垮掉，將會造成整個社會系統(tǒng)性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。換句話說，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控也好、救市也好，還將長期存在，不會有絲毫的懈怠。

2 房價下跌壓力大于上漲壓力

“過去我們擔(dān)心房價上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房價下跌”——擔(dān)心什么就會強(qiáng)調(diào)什么，這句話可能傳遞出這樣一個訊號：房價下跌的壓力大于上漲的壓力。

不僅是官方，民間擔(dān)心房價的情緒也越來越多。參考股市，什么情況下才會出現(xiàn)所有人都不唱空股市、所有人都擔(dān)心股價下跌？肯定是所有人都進(jìn)去的時候、所有人都成接盤俠的時候。

這是否意味著中國樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來？

我還是那句老話，今年開始的這一波房價行情，除了看到圍繞“去庫存”的各種政策激勵，還沒看到別的什么利好。人口紅利、城鎮(zhèn)化紅利這些決定供求關(guān)系的根本動力，其實(shí)都已接近強(qiáng)弩之末了。

當(dāng)然，今年以來部分熱點(diǎn)城市的確出現(xiàn)房價暴漲的盛況，但與其把這看作是房地產(chǎn)的回暖，不如看成是熱錢投資渠道的匱乏。前幾天公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年民間投資的增速大幅度放緩，就是例證。一邊是民間投資的乏力，一邊是熱點(diǎn)城市的房價上漲，這種上漲只是虛火。

至于央企到上海深圳炒作地王，更應(yīng)該看作是央企對主營業(yè)務(wù)的不自信，以及對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的看空。此外，還有寄希望于做大資產(chǎn)規(guī)模應(yīng)對央企整合的良苦用意。無論哪一點(diǎn)，都不能看成是對房地產(chǎn)市場的什么利好。

3 讓房價漲上去，政府短期內(nèi)做得到

“過去我們擔(dān)心房價上漲，今天更應(yīng)該擔(dān)心房價下跌”——這句話將政府左右為難的困境表露無遺，房價上漲老百姓不滿意，房價下跌銀行又受不了。但比起老百姓的滿意度，銀行的安全更重要。換句話說，如果一定要二選一，政府寧愿看到房價上漲，也不愿看到房價下跌。

問題是政府能不能控制房價的走勢？看看這段話先：

“目前，政府對房地產(chǎn)的調(diào)控手段和可用工具比較多。前些年，房價持續(xù)上漲控制不住，根本原因是供需關(guān)系。一方面有強(qiáng)烈的市場需求，另一方面受18億畝的耕地紅線限制，土地供應(yīng)有限，供需關(guān)系不能通過市場的方式自動調(diào)節(jié)，出現(xiàn)了房價猛漲?！?/p>

現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段增多了，最基本的手段就是控制土地供應(yīng)閘門。政府部門可以根據(jù)市場需求關(guān)系的變化，靈活把控土地閘門，有序釋放土地供應(yīng)。市場需求高時，多釋放保障房用地，增加保障房供應(yīng)，抑制市場過熱；市場需求弱時，適當(dāng)減少保障房用地的供應(yīng)，以求市場回暖。

這段話可以解讀為，前些年很多城市的房價之所以控制不住，根本原因不是貨幣政策，也不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)什么重大利好，而是政府把控了供需關(guān)系。換句話說，政府通過控制土地的供應(yīng)量，在一定程度上實(shí)現(xiàn)了對房價走勢的控制。在一定程度上，某些城市房價快速上漲，地方政府是最大責(zé)任主體。

文章還透露，政府的抓手主要是兩個，“一是調(diào)節(jié)土地供應(yīng)，庫存周期超過兩年的要暫停土地供應(yīng)；二是保障房與商品房的比例?！闭灰敢猓梢栽谶@兩個抓手上游刃有余。

所以，讓房價漲上去，政府在一定范圍內(nèi)，的確可以說到做到。

4 政府把控不了房價的長期走勢

“判斷房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，有兩個基本要素：一是人口會不會持續(xù)增長？對外來人口有沒有吸引力？二是經(jīng)濟(jì)前景、財富是否持續(xù)聚集？如果一個地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景不好，企業(yè)將來有可能遷走，老百姓收入增長預(yù)期不理想，地方財富沒有聚集能力的話，未來房地產(chǎn)不可能增長?！?/p>

這段話透露政府的力有不逮，短期來看，房價的走勢受到政府控制土地供應(yīng)的影響，但長遠(yuǎn)來看，還是人口增長潛力和財富增長潛力更重要。前者在統(tǒng)計局有官方數(shù)據(jù)，后者比較糢糊，可以通過本外幣存款、GDP增長率、財政收入等指標(biāo)綜合判斷。

換句話說，政府對房價的“抓手”，無非是控制土地供應(yīng)、保障房供應(yīng)以及對限購、信貸政策的調(diào)控，但人口增長、財富增長等根本性的東西，還是由市場來決定的。

文章還引述了美國次貸危機(jī)與日本房價泡沫的反例，強(qiáng)調(diào)沒有哪個國家的房價是“只漲不跌”的，即便是美國與日本等發(fā)達(dá)國家也無法避免。中國的房地產(chǎn)市場，到現(xiàn)在還沒有經(jīng)歷過一次真正意義上的泡沫危機(jī)，這不科學(xué)。所以，房地產(chǎn)市場的下行風(fēng)險還將長期存在，絲毫不容懈怠。

5 房地產(chǎn)調(diào)控會更加精細(xì)化

“全國房地產(chǎn)市場形勢千差萬別，省內(nèi)各個城市情況也分化明顯。因此，房地產(chǎn)市場調(diào)控，絕不能一個政策管全省，要堅(jiān)持‘一城一策’?！?/p>

房地產(chǎn)的分類調(diào)控、區(qū)別對待，輿論呼吁了多年，這兩年也的確在一線城市與二三線城市之間實(shí)現(xiàn)了區(qū)別對待?！耙怀且徊摺眲t是在這個基礎(chǔ)上的更進(jìn)一步，未來即便是同類城市，也會在調(diào)控政策上允許不同。這強(qiáng)調(diào)的其實(shí)是地方政府在樓市調(diào)控上的自主性。

樓市調(diào)控會更加精細(xì)化，政府干預(yù)房地產(chǎn)的力度與深度只會更大，而不是相反。（責(zé)任編輯：楊鋒）