在3月7日十四屆全國人大四次會議上海代表團(tuán)小組會議上，全國人大代表樊蕓建議，在官方文件表述中，將“物業(yè)管理”統(tǒng)一為“物業(yè)服務(wù)”，以凸顯物業(yè)的“服務(wù)”屬性。
部門快速回應(yīng)：3月9日晚，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部工作人員致電樊蕓代表，表示其建議已被采納，并明確將推動以下工作：
將《物業(yè)管理條例》修改為《物業(yè)服務(wù)條例》。
將“物業(yè)管理”行業(yè)分類調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)”，并納入國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計目錄。
就《民法典》相關(guān)條款的修改，向上級提出立法建議。
關(guān)于“物業(yè)管理”與“物業(yè)服務(wù)”的術(shù)語之爭，其背后反映的是行業(yè)定位與權(quán)利關(guān)系的深層博弈，整個討論過程大致經(jīng)歷了從概念糾偏到制度重構(gòu)的演變。
公認(rèn)的公開理論爭論始于2002年。標(biāo)志性事件是：
深圳萬科物業(yè)在國內(nèi)首次提出設(shè)立“物業(yè)服務(wù)處”。
同年9月11日，上海陸家嘴物業(yè)總經(jīng)理翁國強(qiáng)發(fā)表論文《物業(yè)管理——服務(wù)論》，主張物業(yè)管理的本質(zhì)屬性是服務(wù)。
若追溯制度層面的源頭，則可上溯至2003年。在《物業(yè)管理條例》制定前的公開征求意見階段，已有專家建言將條例更名為《物業(yè)服務(wù)條例》或《物業(yè)管理服務(wù)條例》，這被視為官方層面最早的相關(guān)爭論。
起初，爭議的核心在于“管”與“服”的定性差異。支持更名的一方認(rèn)為，“管理”一詞天然帶有行政色彩和居高臨下的意味，容易在業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間制造主客體的對立，甚至讓物業(yè)方產(chǎn)生“管理者”的錯覺，從而忽視其作為受雇于業(yè)主的服務(wù)者本質(zhì)。而堅持原稱的一方則擔(dān)憂，去掉“管理”二字會弱化物業(yè)對小區(qū)公共秩序、設(shè)施維護(hù)等具有公共管理性質(zhì)職能的承擔(dān)，擔(dān)心在出現(xiàn)失序時責(zé)任主體變得模糊。
隨著討論深入，焦點(diǎn)逐漸從單純的文字游戲轉(zhuǎn)向了法律邏輯與權(quán)責(zé)邊界的厘清。反對者指出，在《民法典》及《物業(yè)管理條例》的現(xiàn)有框架下，“物業(yè)管理”是一個包含了對物（房屋及設(shè)施）和對人（業(yè)主及使用人）雙重規(guī)制的法律概念，它不僅指服務(wù)，還包括對共有部分維修養(yǎng)護(hù)、秩序維持等管理職責(zé)。如果僅強(qiáng)調(diào)“服務(wù)”，可能會消解物業(yè)企業(yè)在處理公共事務(wù)時的法律授權(quán)，導(dǎo)致面對私搭亂建、違規(guī)裝修等棘手問題時執(zhí)法權(quán)與處置權(quán)的缺位。
然而，支持更名的聲音則從市場化和契約精神的角度進(jìn)行了有力反駁。他們認(rèn)為，現(xiàn)代社區(qū)治理的本質(zhì)是購買服務(wù)而非接受管制。物業(yè)企業(yè)的收入來源于業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)，這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系決定了雙方是平等的民事主體，而非上下級的管理關(guān)系。將“管理”改為“服務(wù)”，不是為了推卸公共責(zé)任，而是為了正本清源，倒逼物業(yè)企業(yè)擺正位置，將工作重心從“管人”回歸到“做事”上來，這有利于重塑行業(yè)生態(tài)，減少因角色認(rèn)知錯位引發(fā)的矛盾。
最終，這一爭論在制度層面得到了某種程度的調(diào)和與解決。權(quán)威部門采納建議，不僅計劃將行業(yè)名稱由“物業(yè)管理”調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)”（從善如流），更著手推動《物業(yè)管理條例》更名為《物業(yè)服務(wù)條例》。這一舉措意味著，在未來的法律文本中，雖然保留了“管理”所涵蓋的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容，但在頂層定義和行業(yè)身份識別上，正式確立了“服務(wù)”作為核心屬性的地位。這既是對社會觀念轉(zhuǎn)變的回應(yīng)，也是試圖在保留物業(yè)必要管理職能的同時，通過語言體系的重構(gòu)，在法律上進(jìn)一步夯實(shí)業(yè)主作為“雇主”的主體意識，從而推動行業(yè)從傳統(tǒng)的“看門護(hù)院”模式，真正向現(xiàn)代“生活服務(wù)提供商”轉(zhuǎn)型。
對中國的業(yè)主來說，這無疑是一個好消息。我們終于從“被管理者”搖身一變而成為“被服務(wù)者”。身份立馬改變了。
中國人經(jīng)常說，名正言順?！墩撜Z·子路》中有一句十分富有哲理的話：“名不正，則言不順；言不順，則事不成?！边@句話的意思是說：名義正當(dāng)，道理才講得通；道理講得通，事情才能辦成。以“服務(wù)”替代“管理”就是一種名分的改變。
十八大以來，隨著市場化改革的不斷深化，以人為本，“以人民為中心”越來越深入人心，也不斷被制度化、規(guī)范化。有的行政機(jī)構(gòu)也把“管理”改為“服務(wù)”。一般來說，以“人”為對象的，應(yīng)該定位為“服務(wù)”，比如，人才服務(wù)局，就是負(fù)責(zé)高層次人才引進(jìn)、高校畢業(yè)生就業(yè)指導(dǎo)、人事代理及人才市場管理等工作。而以“物”為對象的，應(yīng)該定位為“管理”。比如，政務(wù)服務(wù)和大數(shù)據(jù)管理局，“大數(shù)據(jù)”就是嚴(yán)格管理對象。
“管理”與“服務(wù)”的含義有很大的區(qū)別。管理容易形成“主體—客體”的關(guān)系，管理者處在支配或主導(dǎo)位置，被管理者是被規(guī)范和要求的對象；服務(wù)則是“提供者—接受者”的關(guān)系，雙方更接近協(xié)作伙伴，服務(wù)者需要根據(jù)對方反饋持續(xù)優(yōu)化自己的行為。出發(fā)點(diǎn)是不一樣的。
再從統(tǒng)計制度來看，把《物業(yè)管理條例》更名為《物業(yè)服務(wù)條例》，行業(yè)分類也將由“物業(yè)管理”改成“物業(yè)服務(wù)”，納入國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計目錄。這將會理順房地產(chǎn)投資與擁有、房地產(chǎn)業(yè)與地方政府的邏輯關(guān)系。
作為房地產(chǎn)的業(yè)主，購買房屋只是刷卡一瞬間的事情，而這套房子將會陪伴主人70年。一年12個月都要交的物業(yè)費(fèi)積累起來也不是一個小數(shù)字。有一個相似的例子，買一輛車花的錢，與用一輛車花的錢（油費(fèi)、保險、維修、司機(jī)等）是不差上下得的。
買房的費(fèi)用是為了擁有一套房子的所有權(quán)。居住的費(fèi)用——物業(yè)費(fèi)，則是為了享受小區(qū)里各種服務(wù)的代價。因此，樊蕓代表提的這個建議是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的，也有利于區(qū)分房產(chǎn)在購買與持有階段交費(fèi)的不同經(jīng)濟(jì)屬性。
從統(tǒng)計口徑上看，購房費(fèi)和物業(yè)費(fèi)分別歸入“商品消費(fèi)”和“服務(wù)消費(fèi)”，二者在性質(zhì)、統(tǒng)計處理和在居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)中的角色都有明顯區(qū)別，但又共同構(gòu)成居民“居住消費(fèi)”的不同側(cè)面。
購房費(fèi)計入商品消費(fèi)，購房支出在國民經(jīng)濟(jì)核算和住戶調(diào)查中，通常被視為購買不動產(chǎn)的交易，屬于商品性消費(fèi)支出的一部分。更嚴(yán)格地說，居民購買住房屬于固定資產(chǎn)投資（居民固定資產(chǎn)形成），但在住戶調(diào)查的“消費(fèi)支出”統(tǒng)計中，會把購房款計入“居住類商品消費(fèi)”或單獨(dú)列示。
而物業(yè)費(fèi)則計入服務(wù)消費(fèi)。物業(yè)費(fèi)是居民為獲得物業(yè)管理公司提供的安保、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)、電梯運(yùn)行等服務(wù)所支付的費(fèi)用。在住戶調(diào)查中，物業(yè)費(fèi)明確歸入服務(wù)性消費(fèi)支出，一般放在“居住類服務(wù)消費(fèi)”中。
其特征是持續(xù)發(fā)生的服務(wù)支出，按年或按月支付，每期發(fā)生額計入當(dāng)期服務(wù)消費(fèi)。依附于物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)，只有買房或租房后才產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)，屬于“持有和使用住房期間的衍生服務(wù)消費(fèi)”。
雖然物業(yè)費(fèi)與地方財政關(guān)聯(lián)度不高，但是，物業(yè)費(fèi)是持續(xù)發(fā)生的，因此，地方政府就更有動力去培育長期運(yùn)營、穩(wěn)定就業(yè)、可持續(xù)稅收的住房服務(wù)公司，并從中獲得稅收。而不是過度依賴一次性土地出讓。這種結(jié)構(gòu)上的區(qū)分，為“減少對房地產(chǎn)業(yè)依賴、發(fā)展多元產(chǎn)業(yè)”提供了制度上的支撐。
