非常榮幸能受邀參加本次商會活動，與各位深耕湖北、心系荊楚的企業(yè)家朋友們齊聚一堂，共同探討城市更新這一時代命題，重點解讀湖北省“三資三化”政策如何為城市發(fā)展注入新動能，為企業(yè)發(fā)展開辟新空間。
當(dāng)前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市建設(shè)也從過去的“大規(guī)模增量擴(kuò)張”進(jìn)入“存量提質(zhì)增效”的新階段。對于湖北而言，我們既有長江岸線、礦產(chǎn)林地等豐富的自然稟賦，又有老廠房、老街區(qū)、交通基礎(chǔ)設(shè)施等龐大的存量資產(chǎn)，更有129所高校、2158家科研機(jī)構(gòu)的智力儲備。但長期以來，不少資源處于“沉睡狀態(tài)”——守著長江岸線不知道怎么高效利用，握著優(yōu)質(zhì)專利卻難以轉(zhuǎn)化落地，捧著閑置物業(yè)只能收取微薄租金，這就是我們常說的“守著金山?jīng)]錢花”的困境。
為破解這一難題，2025年10月，湖北省正式推出“三資三化”改革戰(zhàn)略，核心就是通過“國有資源資產(chǎn)化、國有資產(chǎn)證券化、國有資金杠桿化”，讓沉睡的資源“活”起來、閑置的資產(chǎn)“動”起來、有限的資金“轉(zhuǎn)”起來。這不僅是湖北國資改革的深水區(qū)突破，更是城市更新的“金鑰匙”，為我們商會企業(yè)帶來了前所未有的合作機(jī)遇。今天，我就用通俗的語言、鮮活的案例，和大家聊聊這一政策的核心邏輯、實踐成效以及企業(yè)可參與的路徑。
一、讀懂“三資三化”：城市更新的湖北創(chuàng)新路徑
很多企業(yè)家朋友可能會覺得“三資三化”是政策術(shù)語，離自己很遠(yuǎn)。其實不然，這一政策的本質(zhì)是通過市場化手段，打通“資源—資產(chǎn)—資本”的轉(zhuǎn)化通道，讓國有資產(chǎn)從“靜態(tài)儲備”變?yōu)椤皠討B(tài)運(yùn)營”，而這個過程中，每一個環(huán)節(jié)都需要社會資本的參與，每一個成果都能讓企業(yè)共享紅利。
（一）國有資源資產(chǎn)化：讓“無價資源”變“有價資產(chǎn)”
資源資產(chǎn)化是改革的第一步，核心就是給各類國有資源“定身份、估價格、明權(quán)屬”，把過去模糊不清、難以交易的資源，變成可量化、可經(jīng)營、可融資的資產(chǎn)。湖北的資源家底十分豐厚，長江岸線、地鐵上蓋、林業(yè)礦產(chǎn)、科研專利等，都是等待開發(fā)的“富礦”。
以大家最熟悉的長江岸線為例，武漢段102公里的岸線，過去大量老舊碼頭、荒灘堤防處于閑置或低效利用狀態(tài)，既發(fā)揮不了生態(tài)價值，也產(chǎn)生不了經(jīng)濟(jì)效益?！叭Y三化”改革啟動后，我們對岸線資源進(jìn)行分類評估，優(yōu)質(zhì)生態(tài)段建設(shè)公園綠地，工業(yè)遺存段改造現(xiàn)代物流基地，核心商圈段開發(fā)文旅綜合體。武漢城投集團(tuán)將這些評估后的岸線資源打包成資產(chǎn)包，總價值超過3000億元，這就為后續(xù)的開發(fā)運(yùn)營奠定了基礎(chǔ)。
再比如地鐵上蓋資源，武漢地鐵運(yùn)營里程達(dá)560公里，300多個站點的上蓋空間超過1000萬平方米。過去這些空間要么閑置，要么只是簡單出租，收益微薄。現(xiàn)在通過資產(chǎn)化梳理，住宅用地評估作價、商業(yè)用地打包開發(fā)、公共設(shè)施整合運(yùn)營，武漢地鐵集團(tuán)從單純的建設(shè)型企業(yè)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘Y產(chǎn)型企業(yè)，這些上蓋空間也成了炙手可熱的商業(yè)資源。
還有高?？蒲匈Y源，湖北有超過10萬項專利技術(shù)，但轉(zhuǎn)化率不足15%，很多優(yōu)質(zhì)技術(shù)“鎖在實驗室里睡大覺”。省國資委牽頭設(shè)立科技成果資產(chǎn)化平臺，對專利技術(shù)、實驗室設(shè)備進(jìn)行評估確權(quán)，明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。華中科技大學(xué)激光技術(shù)團(tuán)隊的42項專利，評估作價8億元注入企業(yè)獲得股權(quán)，既激勵了科研團(tuán)隊，又讓技術(shù)轉(zhuǎn)化為實實在在的生產(chǎn)力，這也為我們科技型企業(yè)提供了合作契機(jī)。
（二）國有資產(chǎn)證券化：讓“固化資產(chǎn)”變“流動資本”
如果說資源資產(chǎn)化是“定身價”，那資產(chǎn)證券化就是“找出路”，核心是通過金融工具，讓沉淀的資產(chǎn)產(chǎn)生即時現(xiàn)金流，實現(xiàn)“未來收益現(xiàn)在拿”，再把回籠的資金投入新的城市更新項目，形成良性循環(huán)。這其中，REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）、ABS（資產(chǎn)支持專項計劃）是最常用的工具，簡單來說，就是把資產(chǎn)的收益權(quán)打包成金融產(chǎn)品，向社會投資者發(fā)售，讓大家一起分享城市發(fā)展的紅利。
湖北能源集團(tuán)的實踐很有代表性，它將旗下優(yōu)質(zhì)水電站打包，設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，2025年3月在上交所上市募資80億元。這些水電站過去只能靠發(fā)電收益緩慢回收投資，周期可能長達(dá)數(shù)十年，證券化后一次性回籠大量資金，又可以投入新能源項目建設(shè)，實現(xiàn)了“投資—盤活—再投資”的閉環(huán)。
武漢地鐵的類REITs發(fā)行更是大膽創(chuàng)新，將12號線沿線TOD物業(yè)、站點商鋪、廣告經(jīng)營權(quán)等打包，募資150億元。投資者購買的不是債券，而是這些地鐵物業(yè)的長期收益權(quán)——客流越大，房租、廣告費(fèi)收入越高，投資者的回報就越好。這既解決了地鐵建設(shè)的資金缺口，又讓社會資本有了穩(wěn)定的投資渠道，我們商會中的投資類企業(yè)，完全可以參與這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的投資。
湖北交投集團(tuán)也不甘落后，它持有7000公里高速公路，存量資產(chǎn)超過5000億元。2025年，集團(tuán)將成熟路段的收費(fèi)權(quán)打包發(fā)行ABS，首期規(guī)模就達(dá)200億元，釋放的資金全部投入新建高速公路，加速全省路網(wǎng)完善。這種模式不僅適用于交通設(shè)施，老廠房改造后的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、歷史街區(qū)的經(jīng)營收益權(quán)，都可以通過證券化實現(xiàn)價值變現(xiàn)。
（三）國有資金杠桿化：讓“有限資金”變“無限動能”
資金杠桿化是改革的“放大器”，核心是用少量國有資金做“引子”，撬動更多社會資本參與城市更新，實現(xiàn)“1元財政資金帶動10元社會資本”的乘數(shù)效應(yīng)。這既緩解了財政壓力，又能引導(dǎo)資本流向戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和重點民生領(lǐng)域，為企業(yè)提供更多政策支持和合作空間。
湖北產(chǎn)投集團(tuán)探索的“1+10”模式很有借鑒意義，集團(tuán)發(fā)起設(shè)立500億元先進(jìn)制造業(yè)基金，省級財政僅出資50億元作為劣后級資金，就吸引了保險資金、社會資本450億元作為優(yōu)先級資金。基金重點投向芯片、新能源汽車、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域，已投資項目68個，帶動社會投資超過2000億元。我們商會中的科技企業(yè)、制造企業(yè)，都可以對接這類基金，獲得資金支持和資源對接。
武漢城建集團(tuán)的“資產(chǎn)池+授信”模式更是盤活資金的典范。它將手中的土地、物業(yè)、股權(quán)等資產(chǎn)打包形成2000億元的資產(chǎn)池，以此獲得銀行1500億元授信額度。過去企業(yè)貸一個項目就要審批一次，現(xiàn)在在授信額度內(nèi)可以隨借隨還，融資效率大幅提升，融資成本降低了1.5個百分點。這種模式也為我們大型企業(yè)參與城市更新項目提供了融資新思路。
這里需要強(qiáng)調(diào)的是，杠桿化不是無節(jié)制加負(fù)債，湖北明確了三條紅線：資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%、債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理、現(xiàn)金流覆蓋債務(wù)本息。每個項目都要經(jīng)過嚴(yán)格評審，建立動態(tài)監(jiān)測機(jī)制，確保風(fēng)險可控。這也為我們企業(yè)參與合作筑牢了安全防線。
二、見證實踐成效：“三資三化”賦能城市更新落地生根
自2025年實施以來，“三資三化”改革已經(jīng)取得了實實在在的成效，不僅盤活了大量存量資產(chǎn)，更推動城市更新從“面子工程”轉(zhuǎn)向“里子工程”，從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“市場協(xié)同”，讓城市更宜居、產(chǎn)業(yè)更興旺、資本更活躍。
從數(shù)據(jù)來看，2025年四季度，湖北省屬國企通過“三資三化”改革，盤活存量資源2000億元，新增融資1500億元，帶動社會投資5000億元。更重要的是，資產(chǎn)質(zhì)量顯著提升，省屬國企ROE（凈資產(chǎn)收益率）從5.8%提升到7.2%，資產(chǎn)負(fù)債率從68%降至65%，經(jīng)營現(xiàn)金流增長30%，實現(xiàn)了“盤活存量、優(yōu)化增量、提升質(zhì)量”的目標(biāo)。
從城市面貌來看，一批老舊空間煥發(fā)新生。武漢洪山區(qū)一棟曾入駐率不足30%的荒涼大廈，通過資產(chǎn)化改造成為人工智能大廈，現(xiàn)在入駐率近90%，年產(chǎn)出達(dá)15億元，還成功發(fā)行3.01億元融資產(chǎn)品；黃石大冶的廢棄礦山，不再是“生態(tài)傷疤”，而是變身國內(nèi)首個氫能倉庫，實現(xiàn)了生態(tài)效益與經(jīng)濟(jì)效益雙贏；武漢巴公房子、荊州洋碼頭等歷史建筑，通過“留改拆”并舉的更新模式，成為文旅新地標(biāo)，讓城市文脈得以傳承。
從產(chǎn)業(yè)賦能來看，城市更新與產(chǎn)業(yè)升級深度融合。武漢經(jīng)開區(qū)投資34億元，將大軍山6萬平方米老建筑群改造為科創(chuàng)園區(qū)，規(guī)劃打造研發(fā)辦公、生產(chǎn)制造、商業(yè)配套于一體的綜合性園區(qū)，同步建設(shè)鄰里中心和周邊路網(wǎng)，為華中科技大學(xué)軍山校區(qū)師生及企業(yè)提供全鏈條服務(wù)；宜昌望州崗片區(qū)通過危舊房“原拆原建”模式，不僅讓6500余戶居民住上新房，還嵌入商業(yè)、養(yǎng)老等業(yè)態(tài)，入選全國城市更新典型案例。
從民生改善來看，改革成果真正惠及群眾。全省累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.84萬個，惠及270萬戶居民；加裝更新電梯超過1萬部，解決了“懸空老人”出行難題；建成1300余個口袋公園，實現(xiàn)“300米見綠、500米見園”；17個市州建成智慧停車平臺，350萬個聯(lián)網(wǎng)車位實現(xiàn)錯時共享，讓“停車難”問題得到有效緩解。這些民生項目的推進(jìn)，背后都有“三資三化”政策的支撐，也為我們服務(wù)業(yè)企業(yè)提供了廣闊市場。
三、把握合作機(jī)遇：商會企業(yè)參與城市更新的路徑建議
各位企業(yè)家朋友，“三資三化”改革不是政府的“獨(dú)角戲”，而是社會資本與國有企業(yè)的“協(xié)奏曲”。城市更新涉及規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、運(yùn)營管理、金融服務(wù)等多個環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都有商機(jī)可挖，每一個領(lǐng)域都能找到合作切入點。結(jié)合政策導(dǎo)向和實踐案例，我給大家提四點具體建議：
第一，深耕細(xì)分領(lǐng)域，參與資源資產(chǎn)化開發(fā)。隨著各類國有資源逐步完成確權(quán)評估，文旅、物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的合作空間巨大。比如長江岸線的文旅開發(fā)，我們可以結(jié)合湖北的荊楚文化、長江文化，打造特色文旅項目；地鐵上蓋空間的商業(yè)運(yùn)營，可引入新零售、親子體驗、商務(wù)辦公等業(yè)態(tài)；林業(yè)資源的盤活，可參與碳票交易、林權(quán)入股，發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游。像崇陽縣通過“五權(quán)”打包出讓林業(yè)資源，單宗交易金額達(dá)2.5億元，這樣的案例還有很多，等待大家去挖掘。
第二，對接金融工具，分享資產(chǎn)證券化紅利。資產(chǎn)證券化不僅是國企的融資手段，也是社會資本的投資渠道。我們商會中的投資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)，可以重點關(guān)注湖北推出的基礎(chǔ)設(shè)施REITs、產(chǎn)業(yè)園區(qū)ABS等產(chǎn)品，這些產(chǎn)品依托優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，收益穩(wěn)定、風(fēng)險可控。同時，有條件的企業(yè)可以聯(lián)合國企，將合作開發(fā)的城市更新項目打包證券化，實現(xiàn)資金快速回籠，放大投資收益。
第三，擁抱政策紅利，借力資金杠桿化發(fā)展。省政府設(shè)立的各類產(chǎn)業(yè)基金、授信平臺，為企業(yè)參與城市更新提供了資金支持?？萍夹推髽I(yè)可對接省級科技成果轉(zhuǎn)化基金，推動專利技術(shù)落地；制造企業(yè)可參與先進(jìn)制造業(yè)基金投資項目，拓展產(chǎn)業(yè)鏈上下游；中小企業(yè)可借助政府擔(dān)保、風(fēng)險補(bǔ)償?shù)日?，獲得信貸支持。同時，我們可以學(xué)習(xí)武漢城建集團(tuán)的模式，通過資產(chǎn)整合提升融資能力，參與更大規(guī)模的城市更新項目。
第四，聚焦民生需求，拓展城市運(yùn)營新空間。城市更新的核心是以人為本，“一老一小”服務(wù)、智慧社區(qū)、綠色低碳等領(lǐng)域是未來的重點方向。比如在完整社區(qū)建設(shè)中，可參與幸福食堂、四點半課堂、老年活動中心的運(yùn)營；在城市精細(xì)化管理中，可參與智慧停車、垃圾分類、城市驛站的建設(shè)運(yùn)營；在綠色轉(zhuǎn)型中，可參與光伏電站、海綿城市、綠色建材等項目。這些領(lǐng)域貼近群眾需求，政策支持力度大，市場前景廣闊。
四、展望未來：共筑湖北城市更新新生態(tài)
各位同仁，城市更新是一項系統(tǒng)工程，也是一項長期任務(wù)；“三資三化”改革是一次制度創(chuàng)新，更是一場實踐探索。當(dāng)前，湖北正處于“十四五”收官、“十五五”謀劃的關(guān)鍵時期，城市更新已納入全省高質(zhì)量發(fā)展的重點議程，武漢、宜昌入選全國城市更新示范城市，為我們提供了更好的政策環(huán)境和實踐平臺。
作為國內(nèi)頂尖研究機(jī)構(gòu)的研究員，我始終認(rèn)為，湖北的“三資三化”政策，抓住了國資改革的關(guān)鍵，也找準(zhǔn)了城市更新的路徑。它不是簡單的融資手段，而是通過市場化機(jī)制，讓國有資本、社會資本、民間資本形成合力，讓城市資源得到最優(yōu)配置，讓發(fā)展成果惠及更多群眾。中國企業(yè)改革與發(fā)展研究會的專家評價，這是存量改革的“湖北方案”，也是可復(fù)制推廣的“中國路徑”。
商會是企業(yè)與政府溝通的橋梁，是企業(yè)之間合作的紐帶。希望各位企業(yè)家朋友能以本次活動為契機(jī)，深入了解“三資三化”政策，主動對接相關(guān)部門和國企，找準(zhǔn)合作切入點，在城市更新的浪潮中搶占先機(jī)、共謀發(fā)展。我們可以聯(lián)合打造一批標(biāo)桿項目，讓老街區(qū)煥發(fā)新生機(jī)，讓舊廠房變身新園區(qū)，讓城市更有溫度、更有活力、更有競爭力。
最后，祝愿各位企業(yè)家朋友在湖北這片熱土上，借助“三資三化”政策東風(fēng)，事業(yè)蒸蒸日上、大展宏圖！讓我們攜手并肩，以實干篤定前行，以創(chuàng)新破解難題，共同繪就湖北城市更新的美好藍(lán)圖，為荊楚大地高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)更大力量！
責(zé)編：萬星
